報告要點

    多樣化的物流園區(qū)類型與盈利模式。

    發(fā)展不到 20年的物流園區(qū)類型多樣,與之適應的盈利模式也多樣,其中,較為主流的倉儲物流園區(qū)盈利模式中,租金與土地增值成為主流。

    上游土地供給有限:難以復制的區(qū)位優(yōu)勢和集聚效應。

    土地的區(qū)位優(yōu)勢和客戶的集聚效應共同造就了園區(qū)土地價值提升的本源,同時也說明了土地儲備在行業(yè)內(nèi)的重要性。1)區(qū)位優(yōu)勢:高流轉(zhuǎn)的消費品物流與第三方物流的發(fā)展推動了物流園區(qū)的新增需求,具有區(qū)位優(yōu)勢的倉儲用地,特別是一線城市和重要工業(yè)城市的土地供給存在瓶頸。供給稀缺與需求高漲的矛盾集中體現(xiàn)在地價的提升,成為土地增值的來源。2)客戶的集聚效應:另一方面,優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)帶來的客戶資源集聚效應明顯,進一步推高了土地價值。

    因此土地增值收入成為園區(qū)投資收益的重要來源。在非市場化土地供給的情況下,現(xiàn)有土地儲備與拿地能力是園區(qū)企業(yè)、特別是物流地產(chǎn)商異地復制其網(wǎng)絡的制約因素,也成為其競爭的核心。

    園區(qū)網(wǎng)絡向二三線城市滲透,制約因素由土地轉(zhuǎn)為客戶資源。

    在工商業(yè)不發(fā)達的二、三線城市,相對充沛的土地資源與招商引資需求使政府愿意提供低價土地。在重點城市較為重要的土地要素不再是制約因素。但是在物流園區(qū)企業(yè)拓展渠道的過程中,能否在優(yōu)勢有限的區(qū)位吸引足夠的客戶成為其主要競爭要素。結合行業(yè)經(jīng)驗與寶灣物流的案例來看,物流地產(chǎn)等園區(qū)經(jīng)營企業(yè)ROE 與其空置率(很大程度上由客戶資源決定)息息相關。

    強者恒強的邏輯:從普洛斯入股寶灣物流看中儲轉(zhuǎn)型。

    在物流園區(qū)這樣一個技術革新緩慢、上游土地資源單一且無法簡單復制的行業(yè),聯(lián)盟化的先入優(yōu)勢非常明顯。從寶灣物流來看,普洛斯的入股為其帶來了豐富的客戶資源,使其能夠保持快速的發(fā)展,更早占據(jù)優(yōu)質(zhì)物流用地。而普洛斯則通過與多樣化的伙伴合作提供了競爭對手難以復制的全國性網(wǎng)絡與服務,進一步保證客戶吸引力。這樣一個正反饋的過程同樣適用于與寶灣物流十分相似的中儲股份。隨著國有企業(yè)所有制改革、國家扶持物流業(yè)發(fā)展的大背景下,我們認為處于緩慢轉(zhuǎn)型過程中的中儲在與普洛斯的合作之后,能夠提高轉(zhuǎn)型的成功率,并進一步提升其市場影響力,與國際物流地產(chǎn)大鱷一起在國內(nèi)形成難以復制的倉儲網(wǎng)絡。